[정보] 전세계약·월세계약 주의사항 :: 보증금 지키는 핵심가이드

목차
1. 등기부등본 / 임대인 정보 확인
2. 주택 임대차계약 신고
3. 전월세계약 필수 용어
4. 관련정보 바로가기

등기부등본 / 임대인정보 확인

✅ 등기부등본, 미리 확인하셨나요?

집주인이 진짜 소유자인지, 혹시 빚이나 압류는 없는지 꼭 확인해야 한다. 집값 대비 근저당과 전세 보증금의 합이 높거나, 특히 근저당이 전세 보증금보다 많다면 [깡통전세] 위험이 있으니 각별한 주의가 필요하다.

 

인터넷등기소에서 등기부등본을 발급받아 아래 내용을 확인하자.

- 집주인 이름이 계약서와 일치하는지 확인!

- 근저당, 가압류, 압류 등 복잡한 권리 관계가 설정되어 있는지 확인!

- 아파트 외 주택의 경우, 건축물대장에서 용도가 '주택'으로 등록되어 있는지도 확인!

✅ 임대인 정보도 계약 전에 미리보기!

2025년 5월 27일부터 임대인 정보 사전 조회 제도가 확대 적용되었다. 계약 전에 등기부 기반 정보를 확인할 수 있게 되면서,

전세 사기를 예방할 또 하나의 장치가 마련된 셈이다.

조회 신청은 공인중개사 확인서를 지참해 HUG 지사를 방문하거나, 안심전세앱을 통해 바로 조회할 수도 있다.

조회 횟수는 월 3회로 제한, 임대인의 동의 없이 정보조회는 가능하나 임대인에게 정보 제공사실이 통지된다.

 

아래 내용을 포함하여 보증사고 위험이 있을지 미리 체크해 보자.  

- HUG 전세금반환보증 가입 주택 보유 건수

- 보증 금지 대상 여부

- 최근 3년간 대위변제 발생 건수

 

주택 임대차계약 신고

✅ 주택 임대차계약 신고는 선택이 아닌 필수!

2025년 6월 1일부터는 보증금 6천만 원을 초과하거나 월세 30만 원을 초과하는 주택 임대차 계약을 체결하면, 반드시 30일 이내에 신고해야 한다. 신고하지 않으면 최소 2만 원에서 최대 30만 원까지의 과태료가 부과된다.

신고시 자동으로 확정일자가 부여되어 임차인은 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있어 권리 보호가 더욱 강화된다.

계약 당사자인 임대인과 임차인 중 한 명만 신고해도 공동 신고로 인정되니, 기간 내 신고를 잘 챙기자.

 

전월세계약 필수 용어

✅ 필수 용어 완벽숙지!

- 확정일자 : 계약 날짜를 법적으로 인정받는 것으로, 전입신고 후 대항력과 우선변제권이 시작되는 기준점

- 대항력 : 집주인이 바뀌어도 내 계약 내용을 새로운 집주인에게 주장할 수 있는 권리

- 우선변제권 : 집이 경매에 넘어가도 다른 채권자보다 내 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리

- 소액차임 최우선변제권 : 소액 보증금 세입자를 위한 장치로, 선순위 권리자보다도 먼저 일정 금액의 보증금을 돌려받을 권리

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